El mejor y mayor uso

Objetivos de aprendizaje

• Analizar el máximo y mejor uso de un activo no financiero según los tres criterios (físicamente posible, legalmente permitido, financieramente viable) desde la perspectiva de los participantes en el mercado.L3
• Comparar el valor del activo en distintos usos, neto de los costes de transformación, para retener el más elevado.L3

Referencias normativas

• IFRS 13 §27En el caso de un activo no financiero, la valoración tiene en cuenta la capacidad de un participante en el mercado para generar beneficios económicos mediante el máximo y mejor uso del activo o mediante su venta a otro participante que le daría ese uso.
• IFRS 13 §28El máximo y mejor uso se aprecia entre los usos físicamente posibles, legalmente permitidos y financieramente viables.
• IFRS 13 §29El máximo y mejor uso se determina desde la perspectiva de los participantes en el mercado, aunque la entidad prevea un uso distinto; se presume que el uso actual de un activo no financiero es su máximo y mejor uso, salvo que el mercado u otros factores indiquen un uso distinto.
• IFRS 13 §30Cuando la entidad utiliza el activo de forma defensiva (para impedir que otros lo utilicen), la valoración sigue basándose en el máximo y mejor uso por los participantes en el mercado.

Síntesis originales de los párrafos (registro de referencias), nunca una cita de la norma.

4 preguntas

• ¿Entre qué usos se aprecia el máximo y mejor uso de un activo no financiero?L3
• El terreno de Brévanne se utiliza como depósito industrial, con un valor de {value_current}. Los participantes en el mercado podrían usarlo con fines residenciales: valor de mercado de ese uso {value_residential}, antes de deducir costes de transformación de {conversion_costs}. Las tres condiciones (físicamente posible, legalmente permitido, financieramente viable) se cumplen para ambos usos (dato del caso). Calcule el valor neto del uso residencial y después el valor según el máximo y mejor uso.L3
• El terreno de Calvenne está calificado como industrial; esta norma de calificación se impone a todo participante en el mercado (dato del caso). Valores netos de cada uso: depósito industrial actual 1.200.000; almacén logístico, permitido y viable, 1.350.000; viviendas, 1.850.000 pero prohibidas por la calificación. ¿Qué valor refleja el máximo y mejor uso?L3
• La empresa Delmare posee una marca comercial que no quiere explotar para impedir que un competidor la utilice. Un valorador propone valorar la marca en un importe casi nulo puesto que Delmare no la explota. Redacte un análisis razonado del máximo y mejor uso que debe utilizarse para el valor razonable.L3