Plazo del arrendamiento y opciones

Objetivos de aprendizaje

• Explicar la composición del plazo del arrendamiento: período no revocable, periodos cubiertos por una opción de prórroga cuyo ejercicio se prevé con certeza razonable y por una opción de rescisión cuyo no ejercicio se prevé con certeza razonable.L1, L2
• Evaluar si el ejercicio de una opción presenta certeza razonable a partir de los hechos y circunstancias (mejoras significativas, penalizaciones, importancia del activo para la actividad, condiciones de las opciones respecto del mercado).L2, L3, L4
• Determinar cuándo el arrendatario reevalúa el plazo (suceso significativo bajo su control) y cuándo se revisa el plazo (cambio en el período no revocable).L3

Referencias normativas

• IFRS 16 §18El plazo del arrendamiento es el período no revocable, más los periodos cubiertos por una opción de prórroga si el arrendatario tiene la certeza razonable de ejercerla y los periodos cubiertos por una opción de rescisión si tiene la certeza razonable de no ejercerla.
• IFRS 16 §19Para evaluar si el arrendatario tiene la certeza razonable de ejercer una opción de prórroga o de no ejercer una opción de rescisión, la entidad considera todos los hechos y circunstancias pertinentes que creen un incentivo económico, conforme a los párrafos B37 a B40.
• IFRS 16 §20El arrendatario vuelve a evaluar si tiene la certeza razonable de ejercer (o no ejercer) una opción cuando se produce un suceso o cambio significativo en las circunstancias que está bajo su control y que afecta a esa evaluación, para una opción no incluida, o incluida hasta entonces, en el plazo.
• IFRS 16 §21La entidad revisa el plazo del arrendamiento cuando cambia el período no revocable, por ejemplo si el arrendatario ejerce una opción no considerada, no ejerce una opción considerada, o si un suceso contractual le obliga a ejercer una opción no considerada o le prohíbe ejercerla.
• IFRS 16 §B34Para determinar el plazo del arrendamiento y el período no revocable, la entidad determina el periodo durante el cual el contrato es exigible; deja de serlo cuando el arrendatario y el arrendador tienen cada uno el derecho de rescindirlo sin el consentimiento del otro, con una penalización como máximo insignificante.
• IFRS 16 §B35Si solo el arrendatario puede rescindir, ese derecho es una opción de rescisión que debe considerarse al determinar el plazo; si solo el arrendador puede rescindir, el período no revocable incluye el periodo cubierto por esa opción.
• IFRS 16 §B36El plazo del arrendamiento comienza en la fecha de comienzo e incluye los posibles periodos de carencia concedidos por el arrendador.
• IFRS 16 §B37En la fecha de comienzo, la entidad evalúa si el arrendatario tiene la certeza razonable de ejercer una opción de prórroga o de compra, o de no ejercer una opción de rescisión, considerando todos los hechos y circunstancias que creen un incentivo económico, incluidos sus cambios esperados hasta la fecha de ejercicio: condiciones de los periodos opcionales respecto del mercado, mejoras significativas, costes relacionados con la rescisión, importancia del activo para la actividad, condiciones de ejercicio de la opción.
• IFRS 16 §B38Una opción de prórroga o de rescisión puede combinarse con otras cláusulas, por ejemplo una garantía de valor residual, de modo que el arrendatario garantice al arrendador un rendimiento mínimo o fijo sustancialmente igual tanto si ejerce la opción como si no; la entidad presume entonces que el arrendatario tiene la certeza razonable de ejercer la prórroga o de no rescindir, no obstante las indicaciones sobre los pagos fijos en esencia.
• IFRS 16 §B39Cuanto más corto es el período no revocable, más probable es que el arrendatario prorrogue o no rescinda, ya que el coste de obtener un activo de sustitución es proporcionalmente más elevado.
• IFRS 16 §B40La práctica pasada del arrendatario en cuanto al periodo durante el cual ha utilizado habitualmente determinados tipos de activos, arrendados o en propiedad, y sus razones económicas pueden ayudar a evaluar la certeza razonable de ejercer o no una opción.
• IFRS 16 §B41Ejemplos de sucesos o cambios significativos bajo el control del arrendatario que obligan a evaluar de nuevo el plazo: mejoras significativas no previstas en la fecha de comienzo que proporcionen un beneficio económico significativo en la fecha de ejercicio de la opción, modificación o adaptación significativa no prevista del activo, celebración de un subarrendamiento por un periodo superior al plazo determinado anteriormente y decisión empresarial directamente relacionada con el ejercicio o no ejercicio de una opción.

Síntesis originales de los párrafos (registro de referencias), nunca una cita de la norma.

24 preguntas

• La sociedad Chantiers Orbel arrienda una caseta de obra por un plazo de {lease_term_months} meses a partir del 1 de abril de 20X1, sin opción de compra. Aplica la exención de los arrendamientos a corto plazo a esta clase de activos. El arrendador concede una carencia durante los {free_months} primeros meses; después, Orbel paga {monthly_payment} al final de cada mes hasta el vencimiento. Calcule el gasto por arrendamiento del ejercicio cerrado el 31 de diciembre de 20X1, reconocido de forma lineal.L1
• La organizadora de eventos Festivia arrienda una estructura de carpa durante {lease_term_months} meses a partir del 1 de septiembre de 20X1, sin opción de compra; aplica la exención de los arrendamientos a corto plazo a esta clase de activos. El primer mes es gratuito ({free_months} mes) y después Festivia paga {monthly_payment} por mes vencido, al final de cada uno de los meses siguientes. El ejercicio se cierra el 31 de diciembre de 20X1. Determine el gasto por arrendamiento de 20X1 y el gasto devengado pendiente de pago en el balance en esa fecha.L2
• Cuando un contrato incluye una opción de rescisión anticipada que el arrendatario tiene la razonable certeza de no ejercer, los periodos que cubre forman parte del plazo del arrendamiento.L1
• La sociedad Hortalis arrienda un almacén. El contrato prevé un periodo no cancelable de 4 años, una primera opción de ampliación de 2 años, que Hortalis tiene la razonable certeza de ejercer dadas las importantes mejoras que realiza en el inmueble (dato del caso), y una segunda opción de ampliación de 3 años, cuyo ejercicio no es razonablemente cierto. ¿Cuál es el plazo del arrendamiento?L2
• El plazo del arrendamiento comprende el periodo no cancelable y los periodos cubiertos por una opción de ampliación que el arrendatario tiene la certeza razonable de ejercer.L1
• El arrendador de la sociedad Ombrelle concede tres meses de carencia al comienzo de un arrendamiento de oficinas. Esos tres meses se excluyen del plazo del arrendamiento, puesto que en ellos no se paga nada.L1
• La sociedad Calvenor arrienda un hangar por un periodo no cancelable de 5 años, con una opción de ampliación de 3 años. El análisis de los hechos y circunstancias concluye que Calvenor tiene la certeza razonable de ejercer dicha opción. ¿Qué plazo del arrendamiento debe utilizarse?L1
• La sociedad Fenouillet arrienda un almacén por 6 años. El contrato permite solo al arrendador rescindirlo al final del cuarto año; Fenouillet no tiene ningún derecho de rescisión. ¿Qué periodo no cancelable debe utilizarse?L2
• En cada fecha de cierre, el arrendatario vuelve a evaluar si tiene la certeza razonable de ejercer sus opciones de ampliación en función únicamente de la evolución de las rentas de mercado, aunque no se haya producido ningún suceso significativo bajo su control.L2
• En la fecha de comienzo, la sociedad Pradelle debe evaluar si tiene la certeza razonable de ejercer la opción de ampliación de un arrendamiento de una plataforma logística. ¿Cuáles de los siguientes elementos son hechos y circunstancias que crean un incentivo económico y deben considerarse? (varias respuestas)L2
• La sociedad Garonnelle arrienda un local de archivo por un periodo inicial de 12 meses. Después, el contrato continúa mes a mes y cada una de las partes puede rescindirlo en cualquier momento sin el permiso de la otra, sin penalización ni otro coste alguno (sin mejoras, local fácilmente sustituible). Garonnelle prevé ocupar el local durante 36 meses. ¿Durante qué periodo es exigible el contrato para determinar el plazo?L2
• La sociedad Lumbres arrienda una tienda por un periodo no cancelable de 3 años, con una opción de ampliación de 5 años. En la fecha de comienzo realiza mejoras significativas en el local, con una vida útil de 8 años, que no podrán trasladarse a otro lugar. El contable utiliza un plazo del arrendamiento de 3 años porque la opción aún no se ha ejercido, sin más análisis. ¿Cuál es el error?L2
• En la fecha de comienzo, la sociedad Hautecombe excluyó del plazo de su arrendamiento de un almacén una opción de ampliación de 4 años. Durante el tercer año decide instalar en el almacén un sistema de almacenamiento automatizado muy personalizado, no previsto inicialmente, del que obtendrá un beneficio económico significativo cuando la opción sea ejercitable. El contrato en sí no se modifica. ¿Qué debe hacer Hautecombe?L3
• En la fecha de comienzo, la sociedad Mirandol utilizó un plazo de 5 años para el arrendamiento de un taller, ya que su opción de ampliación de 2 años no era razonablemente cierta. Al final del quinto año, Mirandol notifica al arrendador el ejercicio de dicha opción, conforme al contrato. ¿Cómo se trata el plazo del arrendamiento?L3
• La sociedad Vaudrey arrienda una planta de oficinas con un plazo de 6 años; su opción de ampliación de 4 años no se incluyó en el plazo. Al comienzo del segundo año, Vaudrey celebra un subarrendamiento de esa planta por 7 años, es decir, más allá del final del plazo determinado anteriormente. ¿Qué consecuencia tiene para el arrendamiento principal?L3
• Cuando un suceso previsto en el contrato obliga contractualmente al arrendatario a ejercer una opción que no se había incluido en el plazo, la entidad revisa el plazo del arrendamiento.L3
• La sociedad Ternoise arrienda varias instalaciones industriales. ¿Cuáles de las siguientes situaciones, surgidas tras la fecha de comienzo, son sucesos significativos bajo su control que obligan a volver a evaluar el plazo de sus arrendamientos?L3
• La sociedad Brocéliane, cadena de moda, arrienda un local en el centro de la ciudad por un periodo no cancelable de 4 años, con una opción de ampliación de 4 años a una renta fijada desde el inicio, que la dirección estima inferior a las rentas de mercado esperadas. Brocéliane invierte 900.000 en mejoras no trasladables, con una vida útil de 10 años. Esta tienda es la más rentable de su red, y la cadena conserva en la práctica sus tiendas entre 8 y 10 años. Redacte una nota que determine el plazo del arrendamiento en la fecha de comienzo.L4
• La sociedad Arvelle arrienda una línea de envasado específica por un periodo no cancelable de 2 años, renovable cada año a opción de Arvelle durante 5 años más, a una renta fijada en el 40 % de la renta inicial, dato del caso considerado claramente inferior al mercado. La línea está integrada en la fábrica; sustituirla obligaría a parar la producción 3 meses. Arvelle utiliza habitualmente este tipo de equipo durante 7 años. La dirección no ha adoptado ninguna decisión formal de renovación. ¿Qué análisis es más conforme con la NIIF 16?L4
• La sociedad Quincerot arrienda carretillas elevadoras por 7 años. Solo el arrendador puede rescindir el contrato al cabo de 3 años, sin penalización; Quincerot no tiene ningún derecho de rescisión. El contable de Quincerot utiliza un plazo del arrendamiento de 3 años. ¿Cuál es el error?L2
• La sociedad Saint-Aubrac arrienda tres almacenes. Durante el ejercicio: (1) las rentas de mercado de la zona del almacén Norte subieron un 20 %, lo que hace muy ventajosa su opción de ampliación, no incluida; (2) Saint-Aubrac terminó en el almacén Sur unas mejoras significativas no previstas en la fecha de comienzo, de las que obtendrá un beneficio importante si amplía; (3) Saint-Aubrac ejerció formalmente la opción de ampliación del almacén Este, que no estaba incluida en el plazo. Redacte una nota que indique, para cada almacén, si el plazo debe volver a evaluarse, revisarse o mantenerse.L3
• La sociedad Pellerin arrienda una máquina de obra por un periodo no cancelable de 3 años, con una opción de ampliación de 2 años. Si Pellerin no amplía, debe pagar al arrendador, en virtud de una garantía de valor residual, un importe tal que la rentabilidad del arrendador sea sustancialmente la misma, se ejerza o no la opción. ¿Qué conclusión debe alcanzarse sobre el plazo?L4
• La sociedad Calvène arrienda un taller; la renta anual de {annual_payment} se paga al final de cada año. A 1 de enero de 20X4 quedan {remaining_years} pagos y el pasivo por arrendamiento asciende a {old_liability} (tipo original {original_rate}). Ese día, Calvène ejerce una opción de prórroga de {extension_years} años, con la misma renta, que no estaba incluida en el plazo del arrendamiento. El tipo de interés implícito no puede determinarse fácilmente; el tipo de interés incremental del endeudamiento de Calvène en esa fecha es del {revised_rate}. Calcule el pasivo por arrendamiento revisado y el ajuste del activo por derecho de uso (redondeados al euro).L3
• El transportista Nordelis arrienda una plataforma logística ({yearly_rent} al año, pagados al final del año). A finales de 20X5, tras mejoras importantes decididas por Nordelis y no previstas al inicio, la dirección pasa a tener la certeza razonable de ejercer la opción de prórroga de {option_years} años con la misma renta, excluida hasta entonces del plazo. Quedan {payments_left} pagos no cancelables; el pasivo por arrendamiento es de {liability_before} (tipo inicial {initial_rate}). El tipo de interés implícito no puede determinarse fácilmente y el tipo de interés incremental del endeudamiento actual es del {ibr_now}. Determine el pasivo por arrendamiento revisado y el ajuste del activo por derecho de uso (redondeados al euro).L4