Durée du contrat de location et options

Objectifs pédagogiques

• Expliquer la composition de la durée du contrat : période non résiliable, périodes couvertes par une option de prolongation raisonnablement certaine d'être exercée et par une option de résiliation raisonnablement certaine de ne pas l'être.L1, L2
• Évaluer le caractère raisonnablement certain d'une option à partir des faits et circonstances (agencements importants, pénalités, importance de l'actif pour l'activité, conditions de marché des options).L2, L3, L4
• Déterminer quand le preneur réapprécie la durée (événement important sous son contrôle) et quand la durée est révisée (modification de la période non résiliable).L3

Références normatives

• IFRS 16 §18La durée de la location correspond à la période non résiliable, augmentée des périodes couvertes par une option de prolongation que le preneur est raisonnablement certain d'exercer et des périodes couvertes par une option de résiliation qu'il est raisonnablement certain de ne pas exercer.
• IFRS 16 §19Pour apprécier si le preneur est raisonnablement certain d'exercer une option de prolongation ou de ne pas exercer une option de résiliation, l'entité considère tous les faits et circonstances pertinents créant une incitation économique, selon les paragraphes B37 à B40.
• IFRS 16 §20Le preneur réapprécie le caractère raisonnablement certain de l'exercice (ou du non-exercice) d'une option lors d'un événement ou changement de circonstances significatif qui est sous son contrôle et qui affecte cette appréciation pour une option non retenue ou retenue jusque-là dans la durée.
• IFRS 16 §21L'entité révise la durée de la location lorsque la période non résiliable change, par exemple si le preneur exerce une option non prise en compte, n'exerce pas une option prise en compte, ou si un événement contractuel oblige à exercer une option non prise en compte ou en interdit l'exercice.
• IFRS 16 §B34Pour déterminer la durée du contrat et la période non résiliable, l'entité détermine la période pendant laquelle le contrat est exécutoire ; il cesse de l'être lorsque le preneur et le bailleur ont chacun le droit de le résilier sans l'accord de l'autre, moyennant au plus une pénalité négligeable.
• IFRS 16 §B35Si seul le preneur peut résilier, ce droit est une option de résiliation à prendre en compte dans la durée du contrat ; si seul le bailleur peut résilier, la période non résiliable inclut la période couverte par cette option.
• IFRS 16 §B36La durée du contrat commence à la date de début et inclut les éventuelles périodes de gratuité accordées par le bailleur.
• IFRS 16 §B37À la date de début, l'entité apprécie si le preneur a la certitude raisonnable d'exercer une option de prolongation ou d'achat, ou de ne pas exercer une option de résiliation, en considérant tous les faits et circonstances créant une incitation économique, y compris leurs évolutions attendues jusqu'à la date d'exercice : conditions des périodes optionnelles par rapport au marché, aménagements significatifs, coûts liés à la résiliation, importance de l'actif pour l'activité, conditions d'exercice de l'option.
• IFRS 16 §B38Une option de prolongation ou de résiliation peut être combinée à d'autres clauses, par exemple une garantie de valeur résiduelle, de sorte que le preneur assure au bailleur un rendement minimal ou fixe sensiblement identique que l'option soit exercée ou non ; l'entité présume alors que le preneur est raisonnablement certain d'exercer la prolongation ou de ne pas résilier, nonobstant les indications sur les paiements fixes en substance.
• IFRS 16 §B39Plus la période non résiliable est courte, plus il est probable que le preneur prolonge ou ne résilie pas, car le coût d'obtention d'un actif de remplacement est proportionnellement plus élevé.
• IFRS 16 §B40La pratique passée du preneur quant à la durée d'utilisation habituelle de certains types d'actifs, loués ou détenus, et ses raisons économiques peuvent éclairer l'appréciation de la certitude raisonnable d'exercer ou non une option.
• IFRS 16 §B41Exemples d'événements ou changements importants, sous le contrôle du preneur, imposant de réapprécier la durée : aménagements significatifs non prévus à la date de début et procurant un avantage économique significatif à la date d'exercice de l'option, modification ou personnalisation significative non prévue de l'actif, conclusion d'une sous-location au-delà de la durée précédemment retenue, et décision de gestion directement liée à l'exercice ou au non-exercice d'une option.

Synthèses originales des paragraphes (registre des références), jamais une citation de la norme.

24 questions

• La société Chantiers Orbel loue une baraque de chantier pour une durée de {lease_term_months} mois à compter du 1er avril 20X1, sans option d'achat. Elle applique l'exemption des contrats de location à court terme à cette catégorie d'actifs. Le bailleur accorde une gratuité pour les {free_months} premiers mois ; ensuite, Orbel paie un loyer de {monthly_payment} à la fin de chaque mois, jusqu'au terme. Calculez la charge de location de l'exercice clos le 31 décembre 20X1, comptabilisée de façon linéaire.L1
• L'organisateur d'événements Festivia loue une structure de chapiteau pour {lease_term_months} mois à compter du 1er septembre 20X1, sans option d'achat ; il applique l'exemption des contrats à court terme à cette catégorie d'actifs. Le premier mois est gratuit ({free_months} mois), puis Festivia verse {monthly_payment} à terme échu, à la fin de chacun des mois suivants. L'exercice est clos le 31 décembre 20X1. Déterminez la charge de location de 20X1 et la charge à payer au bilan à cette date.L2
• Lorsqu'un contrat comporte une option de résiliation anticipée que le preneur est raisonnablement certain de ne pas exercer, les périodes qu'elle couvre font partie de la durée du contrat de location.L1
• La société Hortalis prend en location un entrepôt. Le contrat prévoit une période non résiliable de 4 ans, une première option de prolongation de 2 ans, que Hortalis est raisonnablement certaine d'exercer compte tenu des agencements importants qu'elle y réalise (donnée du cas), puis une seconde option de prolongation de 3 ans, dont l'exercice n'est pas raisonnablement certain. Quelle est la durée du contrat de location ?L2
• La durée du contrat de location comprend la période non résiliable ainsi que les périodes couvertes par une option de prolongation que le preneur est raisonnablement certain d'exercer.L1
• Le bailleur de la société Ombrelle accorde trois mois de gratuité au début d'un contrat de location de bureaux. Ces trois mois sont exclus de la durée du contrat de location, puisqu'aucun loyer n'y est payé.L1
• La société Calvenor loue un hangar pour une période non résiliable de 5 ans, assortie d'une option de prolongation de 3 ans. L'analyse des faits et circonstances conclut que Calvenor est raisonnablement certaine d'exercer cette option. Quelle durée du contrat de location retenir ?L1
• La société Fenouillet loue un entrepôt pour 6 ans. Le contrat permet au seul bailleur d'y mettre fin à l'issue de la quatrième année ; Fenouillet ne dispose d'aucun droit de résiliation. Quelle est la période non résiliable à retenir ?L2
• À chaque date de clôture, le preneur réapprécie le caractère raisonnablement certain de ses options de prolongation en fonction de la seule évolution des loyers de marché, même en l'absence de tout événement important sous son contrôle.L2
• La société Pradelle doit apprécier, à la date de début, si elle est raisonnablement certaine d'exercer l'option de prolongation d'un contrat de location de site logistique. Parmi les éléments suivants, lesquels sont des faits et circonstances créant une incitation économique à prendre en compte ? (plusieurs réponses)L2
• La société Garonnelle loue un local d'archives pour une période initiale de 12 mois. Ensuite, le contrat se poursuit de mois en mois, et chacune des parties peut y mettre fin à tout moment sans l'accord de l'autre, sans aucune pénalité ni autre coût (aucun agencement, local aisément remplaçable). Garonnelle prévoit d'occuper le local pendant 36 mois. Sur quelle période le contrat est-il exécutoire pour déterminer la durée ?L2
• La société Lumbres loue une boutique pour une période non résiliable de 3 ans, avec une option de prolongation de 5 ans. À la date de début, elle réalise des agencements importants, d'une durée d'utilité de 8 ans, qui ne pourront pas être transférés ailleurs. Le comptable retient une durée du contrat de location de 3 ans au motif que l'option n'est pas encore exercée, sans autre analyse. Quelle est l'erreur ?L2
• À la date de début, la société Hautecombe a exclu de la durée de son contrat de location d'entrepôt une option de prolongation de 4 ans. Au cours de la troisième année, elle décide d'installer dans l'entrepôt un système de stockage automatisé fortement personnalisé, non prévu à l'origine, dont elle tirera un avantage économique significatif lorsque l'option deviendra exerçable. Le contrat lui-même n'est pas modifié. Que doit faire Hautecombe ?L3
• La société Mirandol a retenu, à la date de début, une durée de 5 ans pour la location d'un atelier, son option de prolongation de 2 ans n'étant pas raisonnablement certaine. À la fin de la cinquième année, Mirandol notifie au bailleur l'exercice de cette option, conformément au contrat. Quel est le traitement de la durée du contrat de location ?L3
• La société Vaudrey loue un plateau de bureaux pour une durée de 6 ans ; son option de prolongation de 4 ans n'a pas été retenue dans la durée. Au début de la deuxième année, Vaudrey conclut une sous-location de ce plateau pour 7 ans, soit au-delà de la fin de la durée précédemment retenue. Quelle est la conséquence pour le contrat principal ?L3
• Lorsqu'un événement prévu au contrat oblige contractuellement le preneur à exercer une option qui n'avait pas été incluse dans la durée, l'entité révise la durée du contrat de location.L3
• La société Ternoise loue plusieurs sites industriels. Parmi les situations suivantes, survenues après la date de début, lesquelles sont des événements importants sous son contrôle imposant de réapprécier la durée de ses contrats de location ?L3
• La société Brocéliane, enseigne de prêt-à-porter, loue un emplacement de centre-ville pour une période non résiliable de 4 ans, avec une option de prolongation de 4 ans à un loyer fixé dès l'origine, que la direction estime inférieur aux loyers de marché attendus. Brocéliane engage 900 000 d'agencements non transférables, d'une durée d'utilité de 10 ans. Ce magasin est le plus rentable de son réseau, et l'enseigne conserve en pratique ses magasins 8 à 10 ans. Rédigez une note déterminant la durée du contrat de location à la date de début.L4
• La société Arvelle loue une ligne d'emballage spécifique pour une période non résiliable de 2 ans, renouvelable chaque année au gré d'Arvelle pendant 5 ans supplémentaires, à un loyer fixé à 40 % du loyer initial, donnée du cas jugée nettement inférieure au marché. La ligne est intégrée à l'usine ; la remplacer imposerait 3 mois d'arrêt de production. Arvelle utilise habituellement ce type d'équipement 7 ans. La direction n'a pris aucune décision formelle de renouvellement. Quelle analyse est la plus conforme à IFRS 16 ?L4
• La société Quincerot loue des chariots de manutention pour 7 ans. Seul le bailleur peut mettre fin au contrat après 3 ans, sans pénalité ; Quincerot n'a aucun droit de résiliation. Le comptable de Quincerot retient une durée du contrat de location de 3 ans. Quelle est l'erreur ?L2
• La société Saint-Aubrac loue trois entrepôts. Au cours de l'exercice : (1) les loyers de marché de la région de l'entrepôt Nord ont augmenté de 20 %, rendant son option de prolongation, non retenue, très avantageuse ; (2) Saint-Aubrac a achevé dans l'entrepôt Sud des aménagements significatifs non prévus à la date de début, dont elle tirera un avantage important si elle prolonge ; (3) Saint-Aubrac a formellement exercé l'option de prolongation de l'entrepôt Est, qui n'était pas incluse dans la durée. Rédigez une note indiquant, pour chaque entrepôt, si la durée doit être réappréciée, révisée ou laissée inchangée.L3
• La société Pellerin loue un engin de chantier pour une période non résiliable de 3 ans, avec une option de prolongation de 2 ans. Si Pellerin ne prolonge pas, elle doit verser au bailleur, au titre d'une garantie de valeur résiduelle, un montant tel que le rendement du bailleur est sensiblement le même, que l'option soit exercée ou non. Quelle conclusion retenir pour la durée ?L4
• La société Calvène loue un atelier ; le loyer annuel de {annual_payment} est payé en fin d'année. Au 1er janvier 20X4, il reste {remaining_years} loyers à payer et l'obligation locative s'élève à {old_liability} (taux d'origine {original_rate}). Ce jour-là, Calvène exerce une option de prolongation de {extension_years} ans, au même loyer, qui n'était pas incluse dans la durée du contrat de location. Le taux implicite n'est pas facilement déterminable ; le taux d'emprunt marginal de Calvène à cette date est de {revised_rate}. Calculez l'obligation locative réévaluée et l'ajustement du droit d'utilisation (arrondis à l'euro).L3
• Le transporteur Nordelis loue une plate-forme logistique ({yearly_rent} par an, payé en fin d'année). Fin 20X5, après des aménagements importants décidés par Nordelis et non prévus à l'origine, la direction devient raisonnablement certaine d'exercer l'option de prolongation de {option_years} ans au même loyer, jusque-là exclue de la durée. Il reste {payments_left} loyers fermes ; l'obligation locative est de {liability_before} (taux initial {initial_rate}). Le taux implicite n'est pas facilement déterminable et le taux d'emprunt marginal actuel est de {ibr_now}. Déterminez l'obligation locative réévaluée et l'ajustement du droit d'utilisation (arrondis à l'euro).L4