Cession-bail : le transfert est une vente

Objectifs pédagogiques

• Calculer le droit d'utilisation conservé (quote-part de la valeur comptable antérieure) et le seul résultat sur les droits transférés, après ajustement des conditions hors marché (paiement d'avance ou financement complémentaire).L3, L4
• Expliquer l'évaluation ultérieure de l'obligation locative du vendeur-preneur, déterminée de façon à ne constater aucun résultat sur le droit d'utilisation conservé, et la comptabilisation de l'acquéreur-bailleur.L3, L4

Références normatives

• IFRS 16 §100Si le transfert est une vente au sens d'IFRS 15 : le vendeur-preneur évalue le droit d'utilisation issu de la reprise en location à la quote-part de l'ancienne valeur comptable de l'actif correspondant au droit d'utilisation conservé, et ne comptabilise que la part du profit ou de la perte afférente aux droits transférés à l'acheteur-bailleur ; l'acheteur-bailleur comptabilise l'achat selon les normes applicables et le contrat de location selon les règles applicables au bailleur.
• IFRS 16 §101Si la juste valeur de la contrepartie de la vente diffère de la juste valeur de l'actif, ou si les loyers ne sont pas au prix du marché, l'entité ajuste pour évaluer le produit de cession à la juste valeur : des conditions inférieures au marché sont traitées comme un paiement d'avance de loyers, des conditions supérieures au marché comme un financement complémentaire accordé par l'acheteur-bailleur au vendeur-preneur.
• IFRS 16 §102L'ajustement du paragraphe 101 est évalué sur la base la plus facilement déterminable entre l'écart entre la juste valeur de la contrepartie et la juste valeur de l'actif, et l'écart entre la valeur actualisée des loyers contractuels et celle des loyers au prix du marché.
• IFRS 16 §102AAprès la date de début, le vendeur-preneur applique les paragraphes 29 à 35 au droit d'utilisation et les paragraphes 36 à 46 à l'obligation locative issue de la reprise en location. Ce faisant, il détermine les paiements de loyers ou paiements révisés de manière à ne comptabiliser aucun profit ou perte afférent au droit d'utilisation conservé ; cela n'empêche pas de comptabiliser en résultat le profit ou la perte lié à la résiliation partielle ou totale du contrat.

Synthèses originales des paragraphes (registre des références), jamais une citation de la norme.

9 questions

• La conclusion de l'analyse IFRS 15 d'une cession-bail commande toute la suite de sa comptabilisation. Quelles affirmations sur les conséquences de cette conclusion sont correctes ?L2
• La société Granvelle cède un immeuble de bureaux à l'investisseur Pierreval et le reprend en location pour 8 ans. Selon l'analyse IFRS 15 fournie, le transfert est une vente. Laquelle des affirmations suivantes décrit correctement la comptabilisation par les deux parties ?L3
• La société Hestan cède un entrepôt à un fonds immobilier pour {sale_price}, montant égal à la juste valeur de l'entrepôt, et le reprend en location ; selon l'analyse IFRS 15 fournie, le transfert est une vente. La valeur comptable de l'entrepôt est de {carrying_amount}. La valeur actualisée des loyers de la reprise en location, payables en fin d'année, s'élève à {pv_lease_payments}. Hypothèse retenue pour le cas : la part du droit d'utilisation conservé est mesurée par le rapport entre cette valeur actualisée et la juste valeur de l'entrepôt. Calculez l'actif au titre du droit d'utilisation et le résultat de cession comptabilisé.L3
• Le groupe hôtelier Solvène vend un hôtel à une foncière pour {sale_price}, prix égal à la juste valeur de l'hôtel, dont la valeur comptable est de {carrying_amount}. L'analyse IFRS 15 jointe conclut à une vente. Solvène reprend l'hôtel en location pour {lease_term} ans moyennant un loyer annuel de {annual_payment} payé en fin d'année ; le taux d'actualisation retenu est de {discount_rate} et le facteur d'actualisation correspondant, arrondi, est de {annuity_factor}. Hypothèse retenue pour le cas : la part du droit d'utilisation conservé est le rapport entre la valeur actualisée des loyers et la juste valeur de l'hôtel. Déterminez l'obligation locative, l'actif au titre du droit d'utilisation et le résultat de cession comptabilisé.L4
• La société Ombrelle cède son centre de recherche à un assureur et le reprend en location pour 9 ans ; l'analyse IFRS 15 du dossier conclut que le transfert est une vente. Le prix encaissé, {sale_price}, est égal à la juste valeur du centre ; sa valeur comptable (présentée nette sur un seul compte) est de {carrying_amount}. La valeur actualisée des loyers, payables en fin d'année, est de {pv_lease_payments}. Hypothèse du cas : la part du droit conservé est le rapport entre cette valeur actualisée et la juste valeur. Passez l'écriture d'Ombrelle à la date de la transaction.L3
• Pour financer son développement, la coopérative laitière Brumelac vend son unité de conditionnement à une société de financement et continue de l'exploiter dans le cadre d'une location de 6 ans. Données : prix de vente {sale_price}, égal à la juste valeur ; valeur comptable de l'unité {carrying_amount} (nette, sur un seul compte) ; valeur actualisée des loyers payables en fin d'année {pv_lease_payments}. L'analyse IFRS 15 conclut à une vente, et la part conservée est mesurée, par hypothèse, par le rapport valeur actualisée des loyers sur juste valeur. Enregistrez la transaction chez Brumelac.L4
• La société Arvelo vend un immeuble d'activité à la société Capimmo pour {sale_price} et le reprend en location ; l'analyse IFRS 15 conclut à une vente. La juste valeur de l'immeuble, facilement déterminable, est de {fair_value} ; sa valeur comptable est de {carrying_amount}. Arvelo retient comme base la plus facilement déterminable l'écart entre la juste valeur de la contrepartie et celle de l'immeuble. Les loyers contractuels, payables en fin d'année, ont une valeur actualisée de {pv_contractual_payments}, dont une part remboursant l'excédent de prix (hypothèse du cas : sa valeur actualisée est égale à cet excédent). La part du droit conservé est mesurée, par hypothèse, par le rapport entre la valeur actualisée des loyers afférents à la location et la juste valeur. Calculez le financement complémentaire, le droit d'utilisation et le résultat comptabilisé.L4
• La société Lusinor cède un entrepôt à un investisseur pour 850 000 et le reprend en location à des loyers inférieurs au marché ; l'analyse IFRS 15 conclut à une vente. La juste valeur de l'entrepôt, facilement déterminable, est de 1 000 000, et Lusinor retient l'écart de justes valeurs comme base la plus facilement déterminable. Comment traiter l'écart de 150 000 ?L3
• La société Calyse a réalisé une cession-bail qualifiée de vente sur un magasin ; une partie des loyers de la reprise en location varie en fonction du chiffre d'affaires du magasin. Un an plus tard, le chiffre d'affaires baisse et le contrôleur propose de réduire l'obligation locative pour la part variable devenue moins élevée, en constatant un profit en résultat sur le droit d'utilisation conservé. Une partie du magasin fait par ailleurs l'objet d'une résiliation partielle négociée avec le bailleur. Quelle analyse est conforme à IFRS 16 ?L4