Évaluation initiale de l'obligation locative

Objectifs pédagogiques

• Identifier les paiements de loyers inclus dans l'obligation locative : paiements fixes (y compris en substance) nets des avantages à recevoir, paiements variables fonction d'un indice ou d'un taux, montants attendus au titre d'une garantie de valeur résiduelle, prix d'une option d'achat raisonnablement certaine, pénalités de résiliation reflétées par la durée.L1, L2
• Déterminer le taux d'actualisation : taux implicite s'il peut être aisément déterminé, sinon taux d'emprunt marginal du preneur.L2
• Calculer la valeur actualisée des paiements non encore versés à la date de début, paiements en début ou en fin de période.L2, L3, L4

Références normatives

• IFRS 16 §26À la date de début, l'obligation locative est évaluée à la valeur actualisée des loyers non encore payés. L'actualisation se fait au taux implicite du contrat s'il peut être facilement déterminé, à défaut au taux d'emprunt marginal du preneur.
• IFRS 16 §27Les loyers inclus dans l'obligation locative à la date de début comprennent les paiements non encore versés : (a) paiements fixes, y compris fixes en substance (B42), moins les avantages incitatifs à recevoir ; (b) paiements variables dépendant d'un indice ou d'un taux, évalués avec l'indice ou le taux à la date de début ; (c) montants attendus au titre de garanties de valeur résiduelle ; (d) prix d'exercice d'une option d'achat raisonnablement certaine ; (e) pénalités de résiliation si la durée retenue reflète l'exercice de l'option de résiliation.
• IFRS 16 §28Les paiements variables dépendant d'un indice ou d'un taux comprennent notamment ceux indexés sur un indice des prix à la consommation, sur un taux d'intérêt de référence ou ajustés pour refléter l'évolution des loyers de marché.
• IFRS 16 §B42Les paiements fixes en substance sont des paiements de forme variable mais inévitables en substance : paiements sans variabilité réelle (par exemple dus seulement si l'actif fonctionne, ou si survient un événement dont la non-survenance n'est pas réellement possible) ; plusieurs jeux de paiements dont un seul est réaliste ; ou plusieurs jeux réalistes dont l'un doit être payé, auquel cas on retient celui dont le total actualisé est le plus faible.

Synthèses originales des paragraphes (registre des références), jamais une citation de la norme.

29 questions

• Quel taux le preneur utilise-t-il pour actualiser les paiements de loyers lors de l'évaluation initiale de l'obligation locative ?L1
• La société Vexoria connaît le taux d'intérêt implicite de son contrat de location, qui peut être facilement déterminé. Elle peut néanmoins choisir d'actualiser l'obligation locative à son taux d'emprunt marginal si celui-ci lui paraît plus pratique.L2
• La société Mirabel, preneur d'une boutique, analyse les flux prévus au contrat. Lesquels font partie des paiements de loyers inclus dans l'obligation locative à la date de début ? (plusieurs réponses)L2
• Parmi les opérations suivantes, lesquelles se situent à la date de début du contrat de location, et non à la date de passation ? (plusieurs réponses)L2
• La société Belcombe prend en location un entrepôt pour 5 ans à compter du 1er janvier 20X1, date de début. Les loyers annuels de 60 000 sont payés en fin d'année. La valeur actualisée de ces loyers au taux d'emprunt marginal de 6,5 %, arrondie à l'euro, est de {lease_liability}. Aucun loyer n'est versé à la date de début ou avant ; il n'y a ni coût direct initial, ni avantage incitatif, ni obligation de remise en état. Passez l'écriture à la date de début.L1
• Le groupe Aubrive prend en location une flotte de véhicules de livraison pour 3 ans ; la date de début est le 1er avril 20X1. Les loyers mensuels de {monthly_payment} sont payés à terme échu, le premier le 30 avril 20X1. Le service financier évalue la valeur actualisée des loyers non encore payés à {lease_liability}. Aucun coût direct initial, avantage incitatif ou coût de remise en état n'est à prendre en compte. Passez l'écriture du 1er avril 20X1.L2
• La société Corbières loue un immeuble de bureaux pour 5 ans. Les loyers annuels de {annual_payment} sont payables d'avance ; le premier est versé à la date de début. La valeur actualisée des 4 loyers restants, au taux d'emprunt marginal de 4 % et arrondie à l'euro, est de {pv_remaining_payments}. Il n'y a ni coût direct initial, ni avantage incitatif, ni coût de remise en état. Passez l'écriture à la date de début.L2
• La société Kerlouan, torréfacteur, prend en location un kiosque de vente en gare pour 15 mois, à raison de 5 trimestres payables chacun en début de trimestre ; le loyer trimestriel est de {quarterly_payment} et le premier est réglé le jour de la mise à disposition, date de début. Les 4 loyers trimestriels restants, actualisés au taux d'emprunt marginal de 2 % par trimestre, valent {pv_remaining_payments} (arrondi à l'euro). Aucun autre élément n'entre dans le coût. Passez l'écriture à la date de début.L2
• La société Dunières prend en location un atelier ; les loyers sont payés à terme échu et leur valeur actualisée à la date de début est de {lease_liability}. À la date de début, Dunières règle à un intermédiaire une commission de {initial_direct_costs}, qui constitue, selon les données du cas, un coût direct initial du contrat. Il n'y a ni avantage incitatif ni coût de remise en état. Passez l'écriture à la date de début.L2
• À la date de début, l'obligation locative est évaluée à la valeur actualisée des paiements de loyers qui ne sont pas encore payés à cette date.L1
• La société Lisandre loue une boutique moyennant un loyer fixe et un complément égal à 4 % de son chiffre d'affaires. Le complément, estimé de façon fiable par le budget, doit être inclus dans l'obligation locative à la date de début.L2
• La société Fontbelle loue une machine-outil. Le bailleur ne lui communique pas les informations nécessaires au calcul du taux d'intérêt implicite du contrat de location, que Fontbelle ne peut pas déterminer facilement. Son taux d'emprunt marginal est de 5 %, son coût moyen pondéré du capital de 9 % et ses placements à terme rapportent 2 %. Quel taux utiliser pour actualiser les loyers à la date de début ?L2
• La société Hermelin analyse les paiements prévus par un contrat de location d'entrepôt pour évaluer l'obligation locative à la date de début. Lesquels sont à inclure ? (plusieurs réponses)L2
• La société Ravenne loue un engin pour 5 ans ; les 5 loyers annuels de 20 000 sont payables d'avance, le premier étant versé à la date de début. Le taux d'intérêt implicite du contrat de location, facilement déterminable, est de 5 %. Le comptable évalue l'obligation locative en actualisant les 5 loyers, y compris celui versé à la date de début. Quelle est l'erreur ?L2
• La société Cerdagne loue une presse pour 4 ans. Le contrat prévoit que chaque loyer annuel n'est dû que si la presse s'avère en état de fonctionner pendant l'année ; la presse est neuve, entretenue par le bailleur, et rien n'indique qu'elle pourrait ne pas fonctionner. Comment traiter ces loyers pour évaluer l'obligation locative ?L2
• La société Valdrôme loue un bâtiment pour 6 ans. Le loyer annuel, payé en fin d'année, est de 100 000 sur la base de l'indice des prix à la consommation de la date de début, puis est ajusté chaque année selon l'évolution de cet indice. Les économistes du groupe prévoient une inflation de 2 % par an. Quels flux Valdrôme actualise-t-elle pour évaluer l'obligation locative à la date de début ?L3
• Le contrat de location d'une rotative de la société Imprimerie Sorgues prévoit qu'à la fin de la troisième année, Sorgues doit obligatoirement soit acheter la rotative, soit prolonger la location de 2 ans ; les deux branches sont réalistes et l'une d'elles doit être payée. À la date de début, au taux du contrat, la valeur actualisée des paiements de la branche achat est de 119 100 et celle de la branche prolongation de 112 400. Quel montant actualisé Sorgues inclut-elle dans l'obligation locative au titre de ces paiements fixes en substance ?L4
• La société Boréal loue un entrepôt pour {lease_term} ans. Les loyers annuels fixes de {annual_payment} sont payés en fin d'année ; aucun loyer n'est versé à la date de début. Le taux implicite ne pouvant pas être facilement déterminé, Boréal utilise son taux d'emprunt marginal de {discount_rate}. Calculez l'obligation locative à la date de début, arrondie à l'euro.L2
• Le groupe Tramontane prend en location une flotte de camions frigorifiques pour {lease_term} ans, moyennant {annual_payment} par an versés à la fin de chaque année. Le bailleur a communiqué toutes les données du contrat : le taux d'intérêt implicite du contrat de location, facilement déterminable, est de {implicit_rate}. Le taux d'emprunt marginal de Tramontane est de {incremental_rate}. Calculez l'obligation locative à la date de début, arrondie à l'euro.L3
• La société Mistralis loue un plateau de bureaux pour {lease_term} ans. Les loyers annuels de {annual_payment} sont payables d'avance, au début de chaque année ; le premier est versé à la date de début. Le taux d'emprunt marginal, retenu faute de taux implicite facilement déterminable, est de {discount_rate}. Calculez l'obligation locative à la date de début, arrondie à l'euro.L3
• La coopérative Agrinord prend en location une moissonneuse pour {lease_term} campagnes annuelles. Chaque loyer de {annual_payment} est exigible en début de campagne, et le premier est réglé le jour de la livraison de la machine, qui est la date de début. Le taux d'intérêt implicite du contrat de location, connu d'Agrinord, est de {discount_rate}. Déterminez le montant initial de l'obligation locative, arrondi à l'euro.L3
• La société Cévenole loue une grue mobile pour {lease_term} ans, moyennant des loyers annuels de {annual_payment} payés en fin d'année. Elle garantit au bailleur que la grue vaudra au moins {guaranteed_value} à la fin du contrat et paiera la différence si sa valeur est inférieure. À la date de début, Cévenole s'attend à ce que la grue vaille {expected_value} à cette date. Faute de taux implicite facilement déterminable, son taux d'emprunt marginal de {discount_rate} est utilisé. Calculez l'obligation locative à la date de début, arrondie à l'euro.L4
• La société Pyrène loue un four industriel pour {lease_term} ans : loyer fixe annuel de {annual_payment} payé en fin d'année et loyer variable de 2 % des ventes réalisées avec le four, estimé à {variable_estimate} par an. À la fin du contrat, Pyrène pourra acheter le four pour {purchase_price} ; l'analyse conclut que l'exercice de cette option est raisonnablement certain. Le taux implicite ne pouvant pas être facilement déterminé, le taux d'emprunt marginal de {discount_rate} est utilisé. Calculez l'obligation locative à la date de début, arrondie à l'euro.L4
• La société Ombrelia prend en location des bureaux pour cinq ans. Lequel des éléments suivants n'entre PAS dans le coût initial de son actif au titre du droit d'utilisation ?L1
• La société Nordalys prend en location une ligne d'embouteillage. Le contrat prévoit {number_of_payments} loyers annuels de {annual_payment}, payables à terme échu (en fin de chaque année). Le taux d'intérêt implicite du contrat ne peut pas être facilement déterminé ; le taux d'emprunt marginal de Nordalys est de {borrowing_rate}. Nordalys a engagé des coûts directs initiaux de {initial_direct_costs} ; l'estimation des coûts de remise en état exigés par le contrat, évaluée selon IAS 37, est de {restoration_cost} (donnée). Calculez l'obligation locative initiale puis le coût du droit d'utilisation (arrondis à l'euro).L3
• La clinique Calimer loue un appareil d'imagerie. Elle paie {number_of_payments} loyers annuels de {annual_payment}, d'avance (en début de chaque année) ; le premier est versé le jour de la date de début. Le taux d'intérêt implicite du contrat, facilement déterminable, est de {implicit_rate}. Calimer a engagé {initial_direct_costs} de coûts directs initiaux et a reçu du bailleur un avantage incitatif de {incentive_received} à la date de début. Aucune remise en état n'est exigée. Calculez l'obligation locative initiale et le coût du droit d'utilisation (arrondis à l'euro).L3
• Le laboratoire Galmine loue un spectromètre pour une durée du contrat de location de {lease_term} ans, avec une option d'achat en fin de contrat dont l'exercice est raisonnablement certain : le prix d'exercice a été inclus dans l'obligation locative et le coût du droit d'utilisation, soit {rou_cost}, reflète donc l'exercice de l'option. La durée d'utilité du spectromètre est de {useful_life} ans. Amortissement linéaire (méthode retenue). Calculez la dotation annuelle et la valeur comptable à la fin de la deuxième année.L2
• L'association Valmeuse loue un minibus à compter du 1er janvier 20X1 (clôture au 31 décembre). Le contrat prévoit {number_of_payments} loyers annuels de {annual_payment} payables d'avance chaque 1er janvier, le premier à la date de début. Le taux d'intérêt implicite du contrat, facilement déterminable, est de {implicit_rate}. En arrondissant chaque montant à l'euro, calculez l'obligation locative initiale, les intérêts de 20X2 et l'obligation locative au 31 décembre 20X2.L4
• Le groupe hôtelier Solvène vend un hôtel à une foncière pour {sale_price}, prix égal à la juste valeur de l'hôtel, dont la valeur comptable est de {carrying_amount}. L'analyse IFRS 15 jointe conclut à une vente. Solvène reprend l'hôtel en location pour {lease_term} ans moyennant un loyer annuel de {annual_payment} payé en fin d'année ; le taux d'actualisation retenu est de {discount_rate} et le facteur d'actualisation correspondant, arrondi, est de {annuity_factor}. Hypothèse retenue pour le cas : la part du droit d'utilisation conservé est le rapport entre la valeur actualisée des loyers et la juste valeur de l'hôtel. Déterminez l'obligation locative, l'actif au titre du droit d'utilisation et le résultat de cession comptabilisé.L4