Classement des contrats de location par le bailleur

Objectifs pédagogiques

• Expliquer qu'un contrat est de location-financement s'il transfère la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété, sinon de location simple, le classement se faisant à la date de passation.L1, L2
• Analyser les situations et indicateurs de location-financement (transfert de propriété, option d'achat avantageuse, majeure partie de la durée de vie économique, valeur actualisée proche de la juste valeur, actif spécialisé, pertes de résiliation, variations de juste valeur résiduelle, prolongation à loyer réduit).L2, L3, L4
• Déterminer le classement d'une location de terrain et de construction, chaque élément étant analysé séparément.L3, L4

Références normatives

• IFRS 16 §61Le bailleur classe chacun de ses contrats de location soit en location simple, soit en location-financement.
• IFRS 16 §62Un contrat est une location-financement lorsqu'il transfère au preneur la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété de l'actif sous-jacent ; à défaut, c'est une location simple.
• IFRS 16 §63Le classement dépend de la substance de l'opération plutôt que de la forme du contrat. Sont des exemples de situations conduisant normalement, isolément ou ensemble, à une location-financement : transfert de propriété en fin de contrat ; option d'achat à un prix suffisamment inférieur à la juste valeur pour que son exercice soit raisonnablement certain dès la date de passation ; durée couvrant la majeure partie de la vie économique de l'actif ; valeur actualisée des paiements à la date de passation au moins égale à la quasi-totalité de la juste valeur de l'actif ; actif si spécifique que seul le preneur peut l'utiliser sans modifications majeures.
• IFRS 16 §64Peuvent aussi indiquer une location-financement : la prise en charge par le preneur des pertes subies par le bailleur en cas de résiliation par le preneur ; l'attribution au preneur des profits ou pertes liés aux variations de juste valeur de la valeur résiduelle ; la faculté du preneur de prolonger le contrat pour une période secondaire moyennant un loyer sensiblement inférieur au prix du marché.
• IFRS 16 §65Les exemples et indicateurs des paragraphes 63 et 64 ne sont pas toujours concluants : s'il ressort clairement d'autres caractéristiques que le contrat ne transfère pas la quasi-totalité des risques et avantages, il est classé en location simple, par exemple lorsque la propriété est transférée en fin de contrat contre un paiement variable égal à la juste valeur de l'actif à cette date, ou lorsque des paiements variables font que le bailleur ne transfère pas cette quasi-totalité.
• IFRS 16 §66Le classement est effectué à la date de passation du contrat et n'est réexaminé qu'en cas de modification du contrat. Les changements d'estimations (durée de vie économique, valeur résiduelle) ou de circonstances (défaillance du preneur, par exemple) n'entraînent pas un nouveau classement.
• IFRS 16 §B53Le classement des contrats chez le bailleur repose sur la mesure dans laquelle le contrat transfère les risques et avantages inhérents à la propriété de l'actif sous-jacent. Les risques incluent les pertes liées à une capacité inutilisée ou à l'obsolescence technologique et la variation du rendement due à l'évolution de la conjoncture ; les avantages comprennent l'exploitation rentable attendue sur la durée de vie économique et les gains d'appréciation ou de réalisation de la valeur résiduelle.
• IFRS 16 §B54Si le contrat prévoit d'ajuster les paiements de loyers pour certains changements survenant entre la date de passation et la date de début (par exemple coût de l'actif ou coût de financement du bailleur), l'effet de ces changements est réputé s'être produit à la date de passation pour le classement.
• IFRS 16 §B55Lorsqu'un contrat porte sur un terrain et une construction, le bailleur classe chaque élément séparément selon les paragraphes 62 à 66 et B53-B54, en tenant compte du fait qu'un terrain a normalement une durée de vie économique indéfinie.
• IFRS 16 §B56Si nécessaire, le bailleur répartit les paiements de loyers (y compris les versements initiaux forfaitaires) entre terrain et construction au prorata des justes valeurs relatives des droits de location sur chaque élément à la date de passation. Si cette répartition n'est pas fiable, l'ensemble est classé en location-financement, sauf s'il est clair que les deux éléments sont des locations simples.
• IFRS 16 §B57Lorsque la part du terrain est non significative, le bailleur peut traiter terrain et construction comme une unité unique pour le classement selon les paragraphes 62 à 66 et B53-B54, la durée de vie économique de la construction étant alors retenue pour l'ensemble.

Synthèses originales des paragraphes (registre des références), jamais une citation de la norme.

27 questions

• Le 1er février 20X2, la société Grutia et le bailleur Dalvia s'engagent sur les principales clauses d'un contrat de location d'une grue (date de passation). Dalvia met la grue à la disposition de Grutia le 1er mai 20X2 (date de début). À quelles dates Dalvia classe-t-il le contrat et Grutia comptabilise-t-elle le droit d'utilisation et l'obligation locative ?L2
• Pour un bailleur, qu'est-ce qu'un contrat de location-financement ?L1
• Selon IFRS 16, le preneur classe chacun de ses contrats en contrat de location simple ou en contrat de location-financement, et ne comptabilise un droit d'utilisation que pour les seconds.L1
• Parmi les opérations suivantes, lesquelles se situent à la date de début du contrat de location, et non à la date de passation ? (plusieurs réponses)L2
• Pour un bailleur, chaque contrat de location doit être classé dans l'une de deux catégories seulement : contrat de location-financement ou contrat de location simple.L1
• IFRS 16 impose au bailleur de classer en location-financement tout contrat dont la durée couvre au moins 75 % de la durée de vie économique de l'actif sous-jacent.L1
• Quel critère conduit un bailleur à classer un contrat en location-financement plutôt qu'en location simple ?L1
• À quel moment le bailleur procède-t-il au classement d'un contrat de location, et quand ce classement est-il réexaminé ?L2
• Le bailleur Orvalis a classé un contrat de location de grue en location-financement. Deux ans plus tard, sans aucune modification du contrat, il révise à la hausse la durée de vie économique estimée de la grue, si bien que la durée du contrat n'en couvre plus la majeure partie. Orvalis doit reclasser le contrat en location simple.L2
• Parmi les situations suivantes, lesquelles conduisent normalement, isolément ou ensemble, à classer un contrat en location-financement chez le bailleur ?L2
• La société Calvenor, bailleur, examine les clauses d'un contrat de location de chariots élévateurs. Quelles clauses sont des indicateurs pouvant aussi conduire à une location-financement ?L2
• Pour apprécier le transfert des risques et avantages inhérents à la propriété, le bailleur distingue les risques des avantages. Lequel des éléments suivants est un avantage, et non un risque ?L2
• Le bailleur Tervane loue une presse hydraulique dont la juste valeur à la date de passation du contrat est de {fair_value}. Le preneur verse {number_of_payments} loyers annuels de {annual_payment}, payés en fin de période ; aucune valeur résiduelle n'est garantie. Pour l'analyse du classement, Tervane actualise les paiements de loyers au taux de {discount_rate} (donnée du cas). Calculez la valeur actualisée des paiements de loyers à la date de passation, arrondie à l'euro.L2
• La société Lumeria, bailleur, met à disposition une baie de serveurs d'une juste valeur de {fair_value} à la date de passation. Le contrat prévoit {number_of_payments} loyers annuels de {annual_payment}, payés en début de période, le premier à la date de début. Le preneur garantit au bailleur une valeur résiduelle de {guaranteed_residual} au terme de la quatrième année. Le taux d'actualisation retenu pour l'analyse du classement est de {discount_rate} (donnée du cas). Calculez la valeur actualisée des paiements de loyers à la date de passation, arrondie à l'euro.L3
• Le bailleur Domaris loue pour 25 ans un terrain et l'entrepôt qui y est édifié, moyennant un loyer annuel unique de {annual_payment}. Pour classer séparément chaque élément, Domaris doit répartir ce loyer. À la date de passation, la juste valeur des droits de location sur le terrain est de {land_interest_fv} et celle des droits de location sur la construction de {building_interest_fv}. Calculez la part annuelle du loyer attribuée au terrain et celle attribuée à la construction.L3
• La foncière Belcastre donne à bail un site hôtelier composé d'un terrain et d'un bâtiment. Le preneur verse à la date de début un droit d'entrée forfaitaire de {upfront_payment}, puis un loyer annuel de {annual_payment}. À la date de passation, les justes valeurs des droits de location s'élèvent à {land_interest_fv} pour le terrain et {building_interest_fv} pour le bâtiment. Calculez la part du droit d'entrée et la part du loyer annuel attribuées au bâtiment.L4
• La société Sarvel, bailleur, loue pour 40 ans un terrain et l'immeuble de bureaux qui y est construit. La durée de vie économique de l'immeuble est estimée à 45 ans ; le terrain représente une part significative de la valeur de l'ensemble. Le contrat ne prévoit ni transfert de propriété ni option d'achat, et les paiements de loyers peuvent être répartis de façon fiable entre les deux éléments. Quelle démarche de classement est appropriée ?L3
• Le bailleur Quintal loue un terrain et une usine qui y est implantée. Faute de transactions comparables, il ne parvient pas à répartir de façon fiable les paiements de loyers entre les deux éléments. L'analyse de l'usine fait apparaître des caractéristiques de location-financement, et rien n'établit clairement que les deux éléments seraient des locations simples. Comment classer le contrat ?L3
• Le bailleur Montrel loue pour 4 ans un simulateur de vol dont la durée de vie économique est estimée à 15 ans. Au terme du contrat, la propriété du simulateur est transférée au preneur contre un paiement variable égal à la juste valeur du simulateur à cette date. Les loyers de la période couvrent une faible part de la juste valeur initiale, et aucune autre clause ne transfère de risque ou d'avantage au preneur. Quel classement est approprié ?L4
• Le bailleur Altiva conçoit et loue au groupe Ferrandis un banc d'essai configuré pour sa seule ligne de production. Aucun autre utilisateur ne pourrait s'en servir sans modifications majeures. Altiva conserve la propriété juridique du banc. Quelle conclusion tirer de cette caractéristique ?L3
• Le bailleur Pradelle loue un engin de chantier pour 5 ans. Le preneur peut l'acheter au terme du contrat pour 5 000, alors que la juste valeur attendue de l'engin à cette date est d'environ 60 000. Comment cette option est-elle prise en compte dans le classement ?L3
• Le manuel comptable du groupe Holdenor, bailleur de matériels industriels, prévoit : contrat de location-financement si la durée atteint 75 % de la vie économique ou si la valeur actualisée des loyers atteint 90 % de la juste valeur ; sinon location simple. Un nouveau contrat présente une durée égale à 70 % de la vie économique et une valeur actualisée égale à 88 % de la juste valeur. Le preneur supporte les pertes du bailleur s'il résilie, et il peut prolonger le contrat 3 ans pour un loyer sensiblement inférieur au marché. Le contrôleur conclut à une location simple en appliquant le manuel. Rédigez une note critique sur cette politique et sur la conclusion retenue.L4
• La société Brivane, bailleur, a classé à la date de passation un contrat de location de 7 ans portant sur une rotative d'imprimerie en location simple. En troisième année : Brivane abaisse fortement son estimation de la valeur résiduelle de la rotative ; le preneur connaît des difficultés et a payé deux loyers en retard ; aucune clause du contrat n'a été modifiée. Le directeur financier propose de reclasser le contrat en location-financement pour refléter la nouvelle situation. Formulez et justifiez votre avis.L4
• La société Hexaline donne en location-financement des presses industrielles pour une durée de six ans. À la fin de la deuxième année, sa revue annuelle conduit à abaisser l'estimation de la valeur résiduelle non garantie d'une des presses, qui était intégrée à l'investissement brut. Aucune autre clause du contrat n'est modifiée. Quel traitement Hexaline doit-elle appliquer ?L3
• Un groupe de restauration, Tavira, est preneur d'un local commercial pour 15 ans et en sous-loue une partie à un franchisé. Le contrat principal n'est pas traité selon l'exemption des contrats à court terme. Parmi les affirmations suivantes sur le classement de la sous-location par Tavira, lesquelles sont correctes ?L3
• La société Kelmar est preneur d'un immeuble de bureaux pour 20 ans ; la durée de vie économique de l'immeuble est estimée à 50 ans. Au début de la 3e année, Kelmar sous-loue l'intégralité de l'immeuble à la société Doriel pour les 18 années restantes du contrat principal, sans option ni garantie particulière. Le contrôleur de Kelmar propose une location simple, au motif que 18 ans ne représentent qu'une faible part des 50 ans de vie de l'immeuble. Quelle analyse retenez-vous ?L4
• Vous préparez le dossier de classement d'une sous-location consentie par la société Ardoval, preneur d'une ligne de production pour 8 ans. Quelles informations sont pertinentes pour ce classement ?L4